201508.15
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Para el fuero comercial no se pueden ejecutar expensas de clubes de campo

Recientemente con fecha 04/05/2015 la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió en fallo plenario “BARRIO CERRADO LOS PILARES C/ ALVAREZ VICENTE JUAN ALFONSO S/ EJECUTIVO” (Expte. N° 27.434/2008) que las expensas en los clubes de campo o barrios cerrados adscriptos al régimen de geodesia no son ejecutivas ni constituye titulo ejecutivo válido el convenido entre las partes. Asimismo agregaron algunos Magistrados votantes que el reciente código civil y comercial sancionado por ley 26.994 tampoco soluciona la cuestión por cuanto los denominados “conjuntos inmobiliarios” deberán adecuarseal nuevo derecho real de propiedad horizontal.
Entendemos humildemente que este fallo es equivocado y además no contempla la realidad de los conjuntos inmobiliarios.
El código civil y comercial claramente le asigna carácter ejecutivo a las expensas en el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial.
Esta circunstancia acaeció a nuestro criterio sin ningún tipo de adecuación a partir del 1 de agosto de 2015. Así establece el artículo referido a los conjuntos inmobiliarios: “…Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Conforme la Real Academia Española adecuación es la “acción y efecto de adecuar”. Por su parte “adecuar” significa “proporcionar, acomodar, apropiar algo a otra cosa”. En fin, más allá de la falta de claridad del concepto entendemos que la mejor palabra que se concuerda a este precepto es acomodar que implica “colocar algo de modo que se ajuste o adapte a otra cosa”. En conclusión el código pone en cabeza de la comunidad o emprendedor del club de campo o barrio cerrado la obligación de ajustar o adaptarse a la propiedad horizontal especial.
Entonces, ¿en que consiste la adecuación, adaptación o ajuste a que refiere el artículo 2075?
Entendemos que la mejor respuesta la da el mismo artículo 2075 cuando nos ilustra que los conjuntos inmobiliarios se deberán adecuar a las previsiones normativas.
Debemos distinguir claramente la adecuación de una transformación.
Adecuarse a las previsiones normativas implica a nuestro criterio compatibilizar el funcionamiento de la comunidad donde existen o coexisten derechos personales y derechos reales (geodesia) al nuevo derecho de propiedad horizontal especial. Transformarel régimen de geodesia al nuevo derecho de propiedad horizontal es a nuestro criterio impracticable dado la multiplicidad de cuestiones formales y el elevado costo que implicaría.     
         Llegado a este punto y sin pretender agotar la cuestión, adecuarse, adaptarse o ajustarse a las previsiones normativas implica que los clubes de campo o barrios cerrados funcionen en concordancia con el nuevo régimen (verbigracia, tengan administrador, consejo de administración, reglamento de propiedad horizontal, celebren asambleas todo esto adecuado a un reglamento de propiedad). 
Posiblemente (aún no se sabe dado que no existe reglamentación), no se podrá constituir la persona jurídica consorcio o unidades funcionales toda vez que la modificación de parcelas a unidades funcionales resulta harto compleja. Más aún, el código no exige la transformación o conformación en un “consorcio” puesto que así lo establece su art. 2074 cuando reconoce la existencia de la sociedad comercial o asociación civil: “Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible”.

         Entonces creemos que las normas del código civil referidas a los clubes de campo adscriptos al régimen de geodesia que no requieran “adecuación” se aplican de pleno derecho a partir del 1 de agosto de 2015. Entre ellas la que le otorga ejecutoriedad al certificado de expensas emitido por el administrador con firma del consejo de propietarios. La adecuaciónsignificará la redacción de un reglamento de propiedad horizontal que se inscriba en el registro de la propiedad.