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Nuevo fallo aceptando la ejecución de expensas en los conjuntos inmobiliarios no adecuados

SAUSALITO CLUB S.A C/ G. D. M. S/ COBRO EJECUTIVO DE EXPENSAS, EXTE. SI-1645-2017. JUZGADO CIVIL Y COMERCIAL Nº 16 DE SAN ISIDRO

San Isidro, 9 de noviembre de 2017.-

Téngase presente la notificación efectuada.

Por contestado el traslado.

AUTOS Y VISTOS: para resolver las excepciones de inhabilidad de título y pago parcial opuesta a fs. 96/104, cuyo traslado fue evacuado por la actora a fs. 111/114.

I.- El demandado opone inhabilidad de título aduciendo que no es uno de los supuestos previstos por el ordenamiento legal para poder viabilizar el reclamo por el procedimiento de los títulos que traen aparejada la ejecución.

II.- Además, opone la excepción de pago parcial documentado. Manifiesta que en noviembre de 2014 suscribió un acuerdo voluntario de pago de gastos con la actora, el cual incluía el pago mensual de cuotas de $7.500 por mes, más las cuotas correspondientes que se iban generando.

Sin embargo, por cuestiones económicas, aduce solo pudo cumplir con tres pagos. Conforme se indica con las boletas de depósito que se acompañan, con fecha 14/11/14 abono la primera cuota de $7.500 (mediante dos depósitos de $4.000 y 3.500 respectivamente) y la cuota correspondiente a octubre de 2014 de $3.220.

Que con fecha 23/12/14 abona la segunda cuota de $7.500 (un depósito de $4.000 y otro de $3.500), más la cuota de noviembre de $3.200, aclarando que estos pagos los acredita con copia porque ha extraviado los originales.

Y que con fecha 19/02/15 abono la tercera cuota de $7.500 (en un solo deposito), más la cuota de enero de 2015 de $3.300.-

Dice, que no escapa al ejecutado que hay una deuda acumulada con la actora, más allá del cuestionamiento al procedimiento escogido por la misma y habilitado por V.S. que aquí se cuestiona.

III.- La actora contesta oponiéndose al progreso de las excepciones deducidas. Entiende que la vía intentada es válida para la ejecución de las expensas reclamadas y no desconoce los pagos denunciados aunque afirma que escapan a la ejecución planteada.

CONSIDERANDO: I. EXCEPCION DE INHABILIDAD DE TITULO:

No está controvertido que Sausalito Club SA es un barrio cerrado regido por el reglamento obrante a fs. 17/38, ni que D. , .G.  es titular dominial del lote 239 de aquél, sobre el que se devengó la deuda por expensas que aquí se reclaman. Al respecto, resulta de aplicación lo dispuesto por el art. 2075 del CCYCN que establece que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal, siendo que el art. 2048 contempla que cada propietario, y los poseedores, por cualquier título (art. 2050), deben pagar las expensas comunes ordinarias y también las extraordinarias, dispuestas por resolución de asamblea. A su vez, prevé que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Al respecto sostiene Clusellas, que los derechos de propiedad existentes e incorporados definitiva y perpetuamente en el patrimonio de todos y cada uno de los titulares de los lotes, parcelas o unidades en los distintos conjuntos inmobiliarios preexistentes, no deberán adecuarse ni se alterados, canjeados o modificados por la esta nueva normativa. Entendiendo, entonces, que no correspondería adecuación alguna de los derechos preexistentes, debiendo someterse el barrio cerrado a la normativa del derecho real de propiedad horizontal (CCyCN comentado, anotado y concordado; Ed. Astrea; T° 7, pág.218).-

El art. 522 del CPCC, en similar sentido, dispone que constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Al efecto, debe acompañarse el certificado de deuda con los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad y adjuntarse la constancia de deuda liquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedido por el administrador.

Así, en el trámite de ejecución por cobro de expensas comunes, el titulo ejecutivo lo constituye el certificado de deuda expedido conforme a las previsiones del reglamento de copropiedad. Quiere decir entonces que el certificado suscripto por el administrador conteniendo los elementales recaudos de forma que permitan al juzgador tenerlos a la vista para su verificación (fecha, monto, unidad a la que pertenece, concepto, firma del representante legal, etc.) configura título ejecutivo suficiente (CC0001 LZ 67017 RSD-65-10 S 27-4-2010, CARATULA: Tallon, Marta Rosa y otro c/Trifiletti de Milone Elvira Eloria s/cobro ejecutivo).

El título ejecutivo para ser válido debe bastarse a sí mismo, reuniendo, aunque sea en mínima forma, los recaudos necesarios y procedentes para su ejecutividad. De tal forma, la inhabilidad de título solo procede si la certificación de deuda no reúne los requisitos que el Código de rito establece para este título ejecutivo: si omite el monto líquido, cualquier recaudo que prescriba el reglamento de copropiedad -siempre en cuanto a la forma- si falta la firma del administrador, el concepto de deuda, etc. (CC0001 LZ 67017 RSD-65-10 S 27-4-2010, CARATULA: Tallon, Marta Rosa y otro c/Trifiletti de Milone Elvira Eloria s/cobro ejecutivo).

Sentado ello, advierto que, en el caso de autos, la vía por la que la parte ejecutante persigue el cobro de las expensas reclamadas es idónea para la ejecución promovida, siendo insuficiente los argumentos expuestos por la parte ejecutada, en cuanto se limita a transcribir un fallo de otra jurisdicción, basado en el Código de Vélez más no el actual, por el que se rige la ejecución.

A fs. 6/7 la parte ejecutante acompañó el certificado de deuda previsto por el art. 522 del CPCC con los requisitos del art. 2048 del CCYCN, a raíz del cual se le reclaman a G. el pago de las expensas comunes devengadas por los períodos de mayo 2011 a septiembre de 2016, por la suma de $200.511,76.

Por consiguiente, corresponde rechazar la excepción de inhabilidad de titulo opuesta.-

II.- EXCEPCIÓN DE PAGO PARCIAL:

G. no negó la deuda acumulada por la actora. Al contrario, admitió haber suscripto en su momento un acuerdo de pago de gastos y que, por cuestiones económicas, sólo pudo cumplir con tres cuotas del convenio, más las expensas devengadas en octubre 2014, noviembre 2014 y enero 2015.

Si bien, la parte ejecutante reconoció expresamente los pagos mencionados, dice haberlos descontado, habiéndose ello tenido en cuenta al confeccionar el certificado de deuda.

En tal sentido, la parte ejecutada siquiera acompaño el acuerdo denunciado ni recibos emanados por el acreedor para acreditar dichos pagos, siendo carga del deudor demostrar que los pagos realizados no fueron imputados a la deuda que se reclama (art. 547, 2° párrafo del CPCC).

Al respecto, el CCyCN define al pago como el cumplimiento de la prestación que hace el objeto de la obligación (art. 865), y cuyo efecto inmediato es que opera la extinción de ésta; siendo la excepción de pago un medio procesal para demostrar en juicio que dicha forma de extinción de la obligación se ha operado. Para que ella sea proponible en un proceso ejecutivo como el presente, resulta menester que se trate de un pago documentado, total o parcial según reza el inc. 6to del art. 542 del C.P.C.C. y, asimismo, que en el documento que lo instrumenta, (que deberá emanar del acreedor), haya una clara imputación al crédito que se ejecuta, sin que pueda caber lugar a ambigüedades, caso en el cual la excepción ha de rechazarse (CNCiv., Sala M, 6/9/89 en autos “Consorcio Bogotá 284 v. Jabinski; JA 1990-I-índice 85, síntesis).

Por lo expuesto, es que corresponde rechazar la excepción de pago opuesta y mandar a llevar adelante la ejecución.-

III.- LA EJECUCIÓN Y LOS INTERESES:

El deudor ha incurrido en mora, por lo que debe hacerse lugar a la pretensión ejecutiva por el capital reclamado de $200.511.76, comprensivo del período comprendido entre mayo de 2011 hasta septiembre de 2016.

En cuanto a los intereses, corresponde la modificación de lo pactado -aun de oficio atento a la facultad otorgada por el art. 771 del Cod. Civ y Comercial de la Nación- ya que resulta notoriamente abusivo, por lo que deberá adicionarse al capital reclamado un interes del 36% anual por todo concepto, en tanto no se advierte razón alguna para apartarse de lo establecido por la Excma. Camara Deptal. en casos análogos (art.767 y 768 inc. a del Cod. Civy Comercial de la Nación; Cam. ap. Civ. y Com. de San Isidro, conf. causa 67154 “Reserva Osvaldo c/ Mandredi, Jose y otro s/ejecución hipotecaria” del 10.10.95 reg. 642).-

Operando en el caso de autos la mora automática, los intereses mencionados se aplicarán al capital correspondiente a cada período de expensas reclamado hasta su efectivo pago (art. 886 y cc del CCyCN) (Clausula 8 del Reglamento interno de fs. 17/31).-

Por ello, de conformidad con lo dispuesto por el art. 2048 del CCYCN, arts. 522, 540 y 549 del CPCC., FALLO: rechazar las excepciones opuestas de inhabilidad de titulo y de pago parcial y mandando a llevar adelante la ejecución hasta tanto el deudor G. D. M. pague al acreedor SAUSALITO CLUB S.A. el capital reclamado de $200.511.76, adicionándosele los intereses indicados en el Considerando. Costas a la parte ejecutada (art. 556 del CPCC). Difiero la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 34 y 41 de la ley 8904). REGISTRESE. NOTIFIQUESE.- FDO. MARIA TERESA PETRONE

 


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